Носовихинское ш., 63 км от МКАД · земля с домом
Фарфорист-1 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 12 м², участок 8 сот.
Дом по описанию: «Заголовок: Участок 8 соток с садом и домиком в Снт Сокол.»
Цена 650 тыс. ₽, снижали с 690 тыс.; первая цена 690 тыс. ₽ от 19.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 46 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 644 тыс. → дом ≈6 тыс. ₽, 500 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 67 тыс.–210 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈841 тыс. / целевая ≈757 тыс. / пессимист. ≈673 тыс. → от пессимистичной прибыль −120 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Дулёво ≈0,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18099
Рейтинг 24/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 142 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 39 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 644 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 6 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 500 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Красочник-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист СНТ | 7,1 сот. | 550 000 | 77 465 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Машиностроитель СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 80 000 / 210 000 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 841 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 799 000 ₽ |
| продажа: целевая | 757 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 673 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -119 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | 12 м² | 6,1 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Дружба СТ | 10 м² | 6 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист-2 СНТ | 10 м² | 7 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Машиностроитель СНТ | 10 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фарфорист-3 СНТ | 10 м² | 7 сот. | 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Жасмин СНТ | 10 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Савостьяново д. | 10 м² | 6,3 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дровосеки д. | 10 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 690 000 | история площадки |
| 05.08.2026 | 650 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Заголовок: Участок 8 соток с садом и домиком в Снт Сокол. Описание: Продается уютный участок 8 соток в Снт Сокол! Г. Ликино-Дулево. Идеальное место для тех, кто хочет отдыхать на природе и наслаждаться домашним урожаем. Что на участке: Домик: небольшой (12 кв. М) отлично подойдет для хранения инвентаря или кратковременного отдыха. Вода: есть колодец (техническая вода). Теплица: уже готова к посадкам! Богатый сад (все растет и плодоносит!): Яблоня. Груша. Слива. Вишня. Малина. Смородина (красная, черная и белая!). Преимущества: Подъезд: отличный, проблем с заездом нет! Расположение: спокойное и приятное место.