Носовихинское ш., 28 км от МКАД
Керамик СНТ, Богородский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,4 сот., щитовой, 1986 год.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 66 %
Земля ≈201 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 1,28 млн → дом ≈1,47 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,38 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −630 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; в описании: печь.
До ст. Электроугли ≈3,3 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18096
Рейтинг 38/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 75 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 284 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 466 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 433 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Тонар-Втормет СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тонар-Втормет СНТ | 18 сот. | 13 000 000 | 722 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тонар-Втормет СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нерудник СНТ | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дорожник СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шахтер СТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Отделка СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Трактор СНТ | 6,5 сот. | 1 900 000 | 292 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кудиново с. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 545 / 63 654 / 152 996 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 384 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 215 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 046 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 707 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -630 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Булгаково СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 34 545 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Текстильщик СНТ | 60 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 96 667 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Кашино д. | 58 м² | 6 сот. | 2 995 000 | 51 638 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Первомаец СТ | 59,5 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 45 378 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Светлячок СНТ | 52 м² | 5,8 сот. | 3 500 000 | 67 308 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Локомотив-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 30 лет Победы СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Колонтаево Клаб ТСН | 46,4 м² | 6,7 сот. | 7 099 000 | 152 996 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Химик-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 76 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Труд и отдых СНТ | 50 м² | 9 сот. | 6 400 000 | 128 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 870 000 (−230 000) | история площадки |
| 27.08.2026 | 2 750 000 (−120 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаетcя дачa с летним ДОMОM в Ногинcкoм paйoнe, д. Белая, cнт "Керамик". Дaчa пpодается в живописнoм pайонe Москoвcкoй облаcти, в непoсpедcтвeнной близocти oт oзepа. Пpeкpаcная трaнспoртнaя доступность, 30 км. от МКАД по Носовихинскому, Горьковскому шоссе, так же из Москвы можно доехать по новой трассе М12, дорога займет не более 40 минут, своим ходом ст. Электроугли 3 км пешком или 7 мин. на автобусе. Участок 6,35 сот., огорожен забором, лицевая часть новый проф-лист, ровный, не заливает, завозилось много земли, стоит выше относительно других участков, огромное множество разнообразных сортовых насаждений (яблони, груша, слива, черная смородина, малина, клубника), пешеходные дорожки. Земельный участок имеет площадь 6,4 соток, отмежеван, покошен, огорожен, есть ворота для въезда автомобиля. Дом 60 м2, два этажа, каркасно-щитовой, летний, мебелирован, построен с соблюдением всех технологий Материал стен: каркас. Внутренняя отделка- обои. Фундамент- заглубленные блоки. Крыша- оцинкованное железо. На участке летний водопровод. Вода заведена в хозблок и во второй дом с кухней и русской печкой В доме на первом этаже располагается: терраса, прихожая, две больших комнаты. На второй этаж ведет деревянная лестница. Второй этаж вмещает в себя просторную мансардную комнату. Дом строился с душой, для себя. ВТОРЫМ строением идет брусовой дом-кухня с мебелью и комнатой с русской печью. В доме водопровод, бойлер на 10л. ТРЕТЬИМ строением является хозблок - просторное душевое помещение и туалет. В душевой бойлер на 50л. ЛЕТОМ ТЕРРИТОРИЯ УЧАСТКА НЕВЕРОЯТНО КРАСИВАЯ! Развитое садовое товарищество. Многие соседи живут круглый год. Вся инфраструктура г. Электроугли неподалеку: школы, детские сады, торговые центры, Банк. По всей близлежащей территории проложена хорошая дорога. Охраняемая территории. Зимой регулярно чистят дорогу. Организован вывоз мусора. Пункт привозной воды. Магазин на территории СНТ. Так же в пешей доступности живописный лес с ягодами и грибами, водоем для купания с пляжем. В летнее время привозят фермерские продукты: молоко, творог, мясо. Все документы готовы к сделке.. Один взрослый собственник. Оперативный показ.