Носовихинское ш., 39 км от МКАД
Шинник-2 СНТ, Богородский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 69 %
Земля ≈251 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,7 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 5 км, 65 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,75 млн / целевая ≈6,08 млн / пессимист. ≈5,4 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,28 млн ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Храпуново ≈2 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18095
Рейтинг 65/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 26.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 543 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 503 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 697 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 212 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Первомаец СТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Первомаец СТ | 9,5 сот. | 2 450 000 | 257 895 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Транспортник СНТ | 9,5 сот. | 2 150 000 | 226 316 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алешинские Сады СНТ | 6,2 сот. | 1 700 000 | 274 194 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | ЦНИИТМАШ СНТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Есинские Просторы дп | 7,5 сот. | 1 882 500 | 251 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Есинские Просторы дп | 8,4 сот. | 2 140 000 | 254 762 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Есинские Просторы дп | 6,4 сот. | 1 602 500 | 250 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алешинские Сады СНТ | 6,3 сот. | 1 700 000 | 269 841 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Алешкинские сады СДТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 333 / 80 070 / 83 908 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 753 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 415 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 078 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 282 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | ЦНИИ ТМАШ СНТ да: «с/у» + «мебель» | 84 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 77 381 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Алешинские Сады СНТ да: «ванные» + «меблирован» | 75 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 65 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | имени Воровского пос. да: «душевая» + «отделка» | 87 м² | 6,1 сот. | 7 200 000 | 82 759 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Меркурий СНТ да: «душевая» + «отделка» | 87 м² | 6,1 сот. | 7 300 000 | 83 908 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 22.07.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
вашему вниманию предлагается дача для комфортного проживания в стародачном месте в окружении грибного леса.Тихо и зелено!!!На участке 6 соток по документам(по факту 7.5),имеется дом 80 кв м.Хоз помещение с туалетом и душем.Скважина .Свет 15 квт.Отдельно стоящая кухня с комнатой отдыха и террасой.Дом большой и добротный (требует минимальных вложений по желанию).Возможна прописка.НА участке плодовые садовые деревья и кустарники.До станции храпуново 25 минут пешком или такси 300 рублей.Магазины пятерочка аптека все рядом.Зимой дороги чистят.проживаю в зимнее время порядка 10 человек на постоянной основе.Рядом в нашей локации ,в пешей и велосипедной доступности пруды для купания и всем известные карьер (есинские мальдивы)Тихое место около леса.