Носовихинское ш., 51 км от МКАД
Мир СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 8,5 сот., 1962 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 55 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 275 тыс. → дом ≈3,23 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 87 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,49 млн / целевая ≈6,74 млн / пессимист. ≈5,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,62 млн ₽, маржа 27 %, ROI 37 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Казанское ≈1,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18091
Рейтинг 56/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 74 % | 33.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 41 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 368 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 275 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 225 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 11,5 сот. | 380 000 | 33 043 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 21,3 сот. | 1 000 000 | 46 948 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 14 сот. | 450 000 | 32 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мир СНТ | 8,3 сот. | 1 500 000 | 180 723 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 10 сот. | 890 000 | 89 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Тихие дворики пос. | 16,3 сот. | 1 799 000 | 110 368 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 067 / 99 605 / 122 478 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 492 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 117 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 743 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 994 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 619 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Казанское с. да: «ванные» + «мебелью» | 69,4 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 122 478 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 9 сот. | 14 000 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Дубрава КП да: «с/у» + «отделки» | 70 м² | 8 сот. | 3 750 000 | 53 571 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дубрава-2 КП да: «ванных» + «под ключ» | 75 м² | 8 сот. | 6 530 000 | 87 067 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Часовня д. да: «санузел» + «под ключ» | 64,8 м² | 9 сот. | 6 310 000 | 97 377 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Поселок Щекутово ДНП да: «с/у» + «под ключ» | 76 м² | 8 сот. | 7 570 000 | 99 605 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Радужный КП да: «с/у» + «под ключ» | 76 м² | 9 сот. | 7 670 000 | 100 921 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8,5 соток с летней дачей 70м2 Участок расположен в СНТ "МИР" СНТ закрытый, удобный заезд На участке плодовые деревья и кустарники 3 500 000 руб. Небольшой торг уместен