Новорязанское ш., 77 км от МКАД
Севастополь СНТ, Ступино гор. округ
Дом 110,3 м², участок 6,6 сот., дерево, 2010 год.
Цена 2,29 млн ₽, снижали с 2,49 млн; первая цена 2,49 млн ₽ от 21.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 600 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 26 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈2,11 млн, покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,15 млн / целевая ≈2,83 млн / пессимист. ≈2,52 млн → от пессимистичной прибыль −1,53 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь.
До ст. Малино ≈5 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1809
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 54 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 690 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 322 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Севастополь СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Севастополь СНТ | 7,5 сот. | 8 800 000 | 1 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Севастополь СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Севастополь СНТ | 4,1 сот. | 3 200 000 | 780 488 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Щапово-3 СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Русь СНТ | 24 сот. | 1 450 000 | 60 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Русь СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Щапово с. | 18 сот. | 3 050 000 | 169 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Щапово с. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Щапово с. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 106 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 510 / 26 952 / 40 000 |
| цена объекта | 2 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 946 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 148 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 991 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 833 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 518 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 534 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Голочелово с. | 108 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 27 315 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Солнечный Рай ТСН | 98 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 25 510 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Введенское с. | 129 м² | 7 сот. | 3 430 000 | 26 589 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Вираж СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Информатор СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 6 500 000 | 81 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 490 000 | история площадки |
| 29.09.2026 | 2 390 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 290 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 290 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Просторный дом из бруса. Уютная терраса. Участок угловой к лесу. 1 час 15 минут от МКАД по скоростной трассе М4. Расположение: МО, Ступинский район, СНТ Севастополь, участок 14 Статус земли: СНТ Удаленность: 85 км от МКАД по скоростной трассе М4 Подъезд: круглогодичный, в поселке асфальт. Участок: - Кадастровый номер: 50:33:0020340:14 - Зарегистрирован, границы определены - 6,6 соток, ровный, сухой - Забор по всему периметру Дом: - Кадастровый номер: 50:33:0020340:791 - Статус: садовый дом, назначение нежилое - Площадь: 110,3м2 - Стены: брус, внутренняя отделка - вагонка - Окна: деревянные / кухня, второй этаж - стеклопакеты - Фундамент: ленточный, есть большой бетонный подвал - Крыша: металл Планировку можно подробно посмотреть на последнем фото. Коммуникации: - Электричество 7квт, - Вода дачная сезонная - Отопление - печь Душ и туалет: - Душ отдельная постройка, подведена дачная вода, душевая кабина, бойлер - Туалет на улице Поселок: - СНТ с хорошей инфраструктурой. 315 участков. Забор по периметру. Въезд через автоматические ворота. Сторож. - Вывоз мусора круглый год. - Взносы: 17000 рублей в год Инфраструктура района: - Магазины: Петерочка, Магнит - 6 км в Малино - Остановка автобуса Щапово: 2,5 км от поселка по асфальтированной дороге. Под ипотеку и маткапитал не подходит. Без агенств и посредников. Я - один взрослый собственник. Показ в любой день.