Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Фрязево-91 СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 80 м², участок 4 сот., дерево, 2015 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 25.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 68 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 400 тыс. → дом ≈2,3 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,83 млн / целевая ≈4,35 млн / пессимист. ≈3,87 млн → от пессимистичной прибыль −27 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Есино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18085
Рейтинг 26/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 939 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Бабеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Есино д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бабеево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бабеево д. | 7 сот. | 460 000 | 65 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бабеево д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бабеево д. | 8,2 сот. | 900 000 | 109 756 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бабеево д. | 6,4 сот. | 520 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Есино д. | 20 сот. | 5 700 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Фрязевский Садовод СНТ | 6,8 сот. | 2 800 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Бабеево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 750 / 62 727 / 98 718 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 835 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 593 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 352 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 868 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -27 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Степаново д. | 81 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Полиграфист СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Шинник-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Фрязево пос. | 86 м² | 4 сот. | 3 200 000 | 37 209 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Колос СНТ | 72 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Чайка СНТ | 78 м² | 6 сот. | 6 600 000 | 84 615 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 78 м² | 6 сот. | 7 700 000 | 98 718 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 78,5 м² | 6 сот. | 4 450 000 | 56 688 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Нижний Восход СНТ | 77,8 м² | 4 сот. | 5 350 000 | 68 766 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | ЦНИИ ТМАШ СНТ | 84 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 77 381 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaeтся уютная дачa в Ногинском pайoне, сельское поселение Стёпановское, СНТ "ФРЯЗЕВО-91". Heбольшoе СНT. Комфортная подъездная дорога. Отличнoе меcто для летнего проживания! Хорошая транспортная доступность: 30 км. от МКАД по Носовихинскому и Горьковскому шоссе. * Своим ходом можно добраться от Курского вокзала до ст. Есино или "Фрязево", откуда 20-25 минут до дачи пешком. Информация о продаваемом участке: * Общая площадь: 4 сотки; Ровный, высокий, сухой; Огорожен сетчатым забором; На участке стоит дом площадью 80 кв.м., хозпостройка, беседка. Дом с участком куплен в 2020 году. один взрослый собственник.