Носовихинское ш., 24 км от МКАД
Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.), Богородский гор. округ
Дача 42,5 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Земля ≈122 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 733 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 51 тыс.–222 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈750 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,62 млн / целевая ≈2,36 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль −609 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Храпуново ≈2,5 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18082
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 298 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 733 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 567 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 871 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Березка-2 СНТ | 33 сот. | 7 590 000 | 230 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 5,7 сот. | 1 400 000 | 245 614 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сплав СНТ | 5,5 сот. | 2 000 000 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Олимп СНТ | 6 сот. | 890 000 | 148 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 445 000 | 74 167 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Якорь СТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 750 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 250 / 58 889 / 222 222 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 620 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 489 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 358 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 096 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -609 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | имени Воровского пос. да: «душевая» + «мебелью» | 40 м² | 5,7 сот. | 2 050 000 | 51 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | ТЭЦ-12 СНТ да: «душевая кабина» + «ремонтом» | 45 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 58 889 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Аксеново д. да: «ванных» + «ремонт» | 45 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 222 222 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача из бруса с двумя этажами. Дом расположен на участке площадью 6 соток в Снт. В доме четыре комнаты, что позволяет комфортно разместиться всей семье. Также в доме имеется терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. На участке также находится теплая кухня, в которой можно проживать и в холодное время. Отопление печное. Дом требует ремонта, но это отличная возможность обустроить его по своему вкусу. Санузел находится на улице. Газ не подведён. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность и безопасность. Идеальное место для отдыха на природе в окружении зелени.