Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Фрязево-91 СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 100 м², участок 5,8 сот., дерево, 2010 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 75 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 580 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 6 в 10 км, 58 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,19 млн / целевая ≈6,47 млн / пессимист. ≈5,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,73 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Есино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18079
Рейтинг 69/100 · уверенность 75 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 86 % | 36.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 939 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 580 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 920 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Бабеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Есино д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бабеево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бабеево д. | 7 сот. | 460 000 | 65 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бабеево д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бабеево д. | 8,2 сот. | 900 000 | 109 756 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бабеево д. | 6,4 сот. | 520 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Есино д. | 20 сот. | 5 700 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Фрязевский Садовод СНТ | 6,8 сот. | 2 800 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Бабеево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 778 / 68 200 / 88 889 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 189 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 830 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 470 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 751 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 726 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Алешкинские сады СДТ да: «ванная» + «мебелирован» | 100 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 67 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Таганский Восточный СТСН да: «ванная» + «ремонтом» | 104 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 67 308 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Березка СНТ да: «санузла» + «ремонтные» | 90 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 57 778 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Минино д. да: «санузла» + «отделкой» | 105 м² | 6,3 сот. | 8 290 000 | 78 952 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | имени Воровского пос. да: «санузлом» + «отделка» | 110 м² | 5,8 сот. | 7 600 000 | 69 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Булгаково СНТ да: «санузел» + «мебелирован» | 90 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом в СНТ Фрязево-91. Расположен в 36 км от МКАД. 7 минут транспортом до жд станции Фрязево. До г. Электросталь 15 минут на машине. Дом готов для проживания, внутри необходим ремонт + внешняя отделка. На окнах стеклопакеты, металлическая дверь. на участке есть колодец, есть разводка труб, летняя кухня, туалет, душ. Электричество, печь дровяная. Вокруг лес, тихое место, грибы, ягоды. Свободная продажа. Один взрослый собственник.