Носовихинское ш., 21 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дом 66,3 м², участок 5,7 сот., брус.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 01.09.2024.
Рейтинг 31/100 · уверенность 71 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 817 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 5 км, 50 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,23 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль −766 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −22 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина.
До ст. Поселок Воровского ≈2,5 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18075
Рейтинг 31/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 270 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 817 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 933 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 155 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Экран СНТ | 7,8 сот. | 1 100 000 | 141 026 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 5,3 сот. | 600 000 | 113 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 04.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 20 сот. | 6 200 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 226 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 54 476 / 61 429 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 497 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 322 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 147 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 798 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -765 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
приличные 7 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 68 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 51 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Станкоагрегат СНТ да: «санузлом» + «ремонт» | 64 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 59 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Горьковское Болото-НМ СНТ да: «ванной» + «отделка» | 70 м² | 5,4 сот. | 4 300 000 | 61 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ветеран ЦАО СНТ да: «санузел» + «меблированный» | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сантехдеталь СНТ да: «санузел» + «мебели» | 60 м² | 6,1 сот. | 3 150 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «мебель» | 62 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 122 581 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 62 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 56 452 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 02.09.2024 | 2 900 000 (+400 000) | история площадки |
| 25.09.2024 | 2 790 000 (−110 000) | история площадки |
| 17.05.2025 | 2 550 000 (−240 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 2 750 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом жилой, прописаться можно 100%. Ипотека подходит. Мат капитал не подходит! 24-км по Носовихинскому шоссе. До Москвы от 25мин на машине, на электричке 35 мин. 5км до станции Электроугли. Участок 5,6 сот, можно увеличить до 10,5 сот. Дом 1995 года, капремонт от 2014г, 66,3 кв, два этажа. Первый этаж- две комнаты, кухня, сан узел-душ кабина и туалет. Второй этаж три комнаты, +мансарда. Есть скважина 35 метров. Так же имеется летний водопровод. На участке плодовые деревья, сосны, ели. В пешей доступности три пруда, летние пляжи или зимой можно рыбачить. Соседи живут круглый год.