Носовихинское ш., 26 км от МКАД
Всегингео СНТ, Богородский гор. округ
Дача 100 м², участок 6,3 сот., панель.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 05.08.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 63 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 876 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 6 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Лесная ≈1,1 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18074
Рейтинг 40/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 002 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 876 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 324 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Всегингео СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Выбор СНТ | 10,2 сот. | 1 990 000 | 195 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Выбор СНТ | 9,8 сот. | 1 290 000 | 131 633 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная Дача СНТ | 5,3 сот. | 359 941 | 67 913 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная Дача СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ОРГРЭС СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 500 / 32 738 / 56 180 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 931 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 784 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 638 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 345 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 425 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18 км | Дубрава-3 КП | 89 м² | 9 сот. | 5 000 000 | 56 180 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Массив Цветочный ТСН СНТ | 98,8 м² | 6,3 сот. | 9 000 000 | 91 093 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | имени Воровского пос. | 90 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лесное-2 СНТ | 111,2 м² | 8 сот. | 4 350 000 | 39 119 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Григорово д. | 100 м² | 6 сот. | 650 000 | 6 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дружба СНТ | 84 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 32 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | АЗЛК-3 СНТ | 100 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 85 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 85 м² | 5,7 сот. | 2 700 000 | 31 765 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Кудиново Грин-1 КП | 86 м² | 4,3 сот. | 3 665 000 | 42 616 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Фрязево пос. | 83 м² | 9,4 сот. | 1 670 000 | 20 120 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам капитальный дом из ж/б плит на мощном ленточном фундаменте с подвалом. 2 этажа. Летний водопровод с разводкой, электричество, сарай электрифицированный с инструментами. На участке ель, сосна, туя, клен, яблоньки слива и какие то плодовые кусты. Удобный подъезд как на авто так и на электричке, от пл. Лесная 10-15 мин пешком. Один собственник, все документы, под ипотеку подходит. Риэлторов просьба не беспокоить!