Носовихинское ш., 14 км от МКАД
Полтево-2 СНТ, Богородский гор. округ
Дача 36 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 16.03.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 50 %
Земля ≈198 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 989 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 106 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 142 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,4 млн / целевая ≈4,86 млн / пессимист. ≈4,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,25 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Вишняково ≈2,2 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18068
Рейтинг 71/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 81 % | 40.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 197 770 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 989 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 011 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 861 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Полтево-2 СНТ | 8,3 сот. | 1 600 000 | 192 771 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Полтево-2 СНТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Полтево-2 СНТ | 5,8 сот. | 1 050 000 | 181 034 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нарцисс СНТ | 8 сот. | 4 500 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8,8 сот. | 2 190 000 | 248 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Жаворонок СНТ | 18,8 сот. | 4 000 000 | 212 766 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полтево ТСН | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Полтево-2 СНТ | 7,5 сот. | 4 320 000 | 576 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 4 сот. | 1 750 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 105 528 / 142 500 / 176 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 396 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 126 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 856 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 317 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 247 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Полтево-2 СНТ | 39,8 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 105 528 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Лесные поляны СНТ | 40 м² | 7 сот. | 5 700 000 | 142 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 30 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 176 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок и дом ухожен. На участке: дом, баня, летняя кухня, гараж под инструменты и дрова, туалет, скважина и колодец.