Носовихинское ш., 14 км от МКАД
Полтево-2 СНТ, Богородский гор. округ
Дом 43 м², участок 6 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 07.08.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 61 %
Земля ≈222 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,33 млн → дом ≈1,87 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 118 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 138 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,6 млн / целевая ≈5,04 млн / пессимист. ≈4,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈1 млн ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Вишняково ≈2,3 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18067
Рейтинг 50/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 24.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 221 790 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 331 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 869 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 465 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Полтево-2 СНТ | 5,8 сот. | 1 050 000 | 181 034 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Полтево-2 СНТ | 8,3 сот. | 1 600 000 | 192 771 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нарцисс СНТ | 8 сот. | 4 500 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8,8 сот. | 2 190 000 | 248 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Жаворонок СНТ | 18,8 сот. | 4 000 000 | 212 766 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полтево ТСН | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 9 сот. | 4 900 000 | 544 444 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Полтево-2 СНТ | 7,5 сот. | 4 320 000 | 576 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 4 сот. | 1 750 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 117 718 / 137 500 / 162 500 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 602 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 322 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 042 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 482 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 002 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Полтево ТСН | 45 м² | 6,3 сот. | 7 000 000 | 155 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 41,2 м² | 4,4 сот. | 4 850 000 | 117 718 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Полтево д. | 46 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 123 913 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Полтево д. | 40 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 137 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вишняково д. | 40 м² | 4 сот. | 3 199 000 | 79 975 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Исаково д. | 40 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 162 500 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 40,6 м² | 7,5 сот. | 2 600 000 | 64 039 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 40 м² | 9 сот. | 4 850 000 | 121 250 | снято (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | 40 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 40 м² | 6,4 сот. | 5 700 000 | 142 500 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся очень комфортная и уютная дача 20 км от Мкад. 1км.- До Станции жд 33 км. Электричка идёт 40 минут и вы на Курском вокзале в самом центре Москвы. Рядом сейчас строится объездная дорога, по которой будет очень быстро доехать и как только откроется транспортная доступность, цены вырастут в этом направлении в три раза. Поэтому торопитесь! Этот дом можно использовать под склад, под магазин либо под сдачу в аренду. Ещё строится скоростная трасса Москва -Казань, тоже очень близко. Дача очень уютная, огромный навес, под которым всегда можно спрятаться от жаркого солнца. Есть колодец, есть удобный хозблок. В доме большие светлые окна, с обратной стороны дом закрыт металлом. ( есть фото). В доме печь с водонагревателем, быстро отапливается дом. Если участок будете использовать для огорода, то важно досыпать землю, т. К по весне бывает сыро. Документы готовы к продаже. Просмотры по звонку.