Носовихинское ш., 22 км от МКАД
Луч СНТ, Богородский гор. округ
Дом 70 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 3,45 млн ₽, поднимали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 17.07.2025.
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Земля ≈209 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,56 млн → дом ≈1,89 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 77 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,73 млн / целевая ≈5,16 млн / пессимист. ≈4,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈352 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Поселок Воровского ≈1 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18064
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 7.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 208 699 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 565 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 885 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 929 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 5,9 сот. | 1 300 000 | 220 339 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 24 сот. | 18 000 000 | 750 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звезда СНТ | 10 сот. | 4 099 000 | 409 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 1 500 000 | 288 462 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звезда СНТ | 8,3 сот. | 1 700 000 | 204 819 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Титан СНТ | 6 сот. | 525 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 40 сот. | 13 000 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луч СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 465 / 81 232 / 84 000 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 731 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 444 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 158 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 585 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 352 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Булгаково СНТ да: «санузел» + «мебель» | 71 м² | 6,8 сот. | 5 500 000 | 77 465 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Бабеево д. да: «ванную» + «отделка» | 71 м² | 7 сот. | 5 900 000 | 83 099 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Елочка-2 СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 75 м² | 8 сот. | 6 300 000 | 84 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Рефлекс СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 63 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 79 365 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2025 | 3 400 000 | история площадки |
| 23.03.2026 | 3 450 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Удобно расположенный участок с крепким и продуманным летним домиком с кирпичной 1 комн. Пристройкой для холодной погоды. В пешей д оступности.1,5км элетричка, ст 43км Горьковское напр. В 5мин. Хотьбы магазины, строит. Рынки в 300м несколько водоемов для любителей рыбалки, а так же. Есть места для купания. Есть много места для ст. Авто и гостей. На уч летний водопровод, хозблок, с летним душем и туалетом метал. Гараж. И хороший въезд для машины с центральной улицы Снт. Есть Возможность, сделать дополнит. Въезд с другой улицы. Участок ровный с садовыми деревьями. При межевании участка получилось 7, сотки. При желании есть возможность увеличения до 8,5сотки. Реальному покупателю возможна скидка 5 -8 % при взаимной симпатии. Оформление дома на нового владельца включено в стоимость.