Носовихинское ш., 20 км от МКАД
Булгаково СНТ, Богородский гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 31.08.2025.
Рейтинг 44/100 · уверенность 47 %
Земля ≈211 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,27 млн → дом ≈933 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 37 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −822 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поселок Воровского ≈2,4 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18063
Рейтинг 44/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 211 111 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 267 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 933 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 964 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Булгаково СНТ | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звезда СНТ | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Булгаково д. | 50 сот. | 14 000 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Булгаково д. | 40 сот. | 4 370 000 | 109 250 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Булгаково д. | 45 сот. | 11 000 000 | 244 444 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Виктория СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | имени Воровского пос. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 45 833 / 62 500 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 685 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 551 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 416 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 148 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -822 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Керамик СНТ да: «душевой» + «мебелирован» | 60 м² | 6,4 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Уголек СНТ да: «ванной» + «отделку» | 60 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Рассвет СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 17.09.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 650 000 (+450 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 250 000 (−400 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 900 000 (−350 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 350 000 (−250 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 2 200 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный домик площадью 55 кв. М. С учетом 2-го этажа. В доме 3 комнаты, небольшая кухня, кладовка в которой можно установить душевую и туалет. На улице большой навес (соединен с домом), многие соседи живут круглогодично. До ближайшей жд. Станции Электроугли 5 минут езды, в шаговой доступности магазин Пятерочка. Свободная продажа, оперативные показы.