Носовихинское ш., 26 км от МКАД
Алешинские Сады СНТ, Богородский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 62 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,51 млн → дом ≈588 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 37 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −599 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); в описании: баня, колодец.
До ст. Храпуново ≈2,1 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18060
Рейтинг 46/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 940 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 512 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 588 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Первомаец СТ | 9,5 сот. | 2 450 000 | 257 895 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Транспортник СНТ | 9,5 сот. | 2 150 000 | 226 316 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алешинские Сады СНТ | 6,2 сот. | 1 700 000 | 274 194 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алешинские Сады СНТ | 6,3 сот. | 1 700 000 | 269 841 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Есинские Просторы дп | 8,4 сот. | 2 140 000 | 254 762 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Есинские Просторы дп | 6,4 сот. | 1 602 500 | 250 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Есинские Просторы дп | 7,5 сот. | 1 882 500 | 251 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Первомаец СТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алешинские Сады СНТ | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ЦНИИТМАШ СНТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 45 833 / 45 968 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 732 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 595 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 459 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 186 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -599 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Рассвет СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Керамик СНТ да: «душевой» + «мебелирован» | 60 м² | 6,4 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Виктория СТ да: «душевая» + «ремонт» | 62 м² | 6,1 сот. | 2 850 000 | 45 968 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 2 999 999 | история площадки |
| 03.05.2026 | 2 950 000 (−49 999) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 2 100 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летний дом 6х8 на участке 7 соток. Дом каркасный, на первом этаже: закрытая терраса, кухня, две изолированные комнаты, на втором этаже можно сделать комнату. Участок прямоугольной формы, ровный, сухой, с асфальтированной площадкой под автомобиль, два хоз блока под садовые принадлежности, сауна с террасой, комнатой отдыха, душем и установленной стиральной машиной. Коммуникации: свет, летний водопровод, колодец. Туалет на улице. Рядом магазины продуктов, хоз товары, строительные материалы, шикарный карьер для купания. Удобное транспортное сообщение: электричкой до платформы храпуново, далее такси или пешком. Оперативный показ, выход на сделку.