Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Нижнее Хорошово с., Коломенский гор. округ
Дом 38,7 м², участок 11 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 12.10.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 56 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,4 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈774 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −60 %, ROI −37 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Хорошово ≈0,7 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1806
Рейтинг 14/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 402 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 798 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 460 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нижнее Хорошово с. | 17 сот. | 1 000 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 13,6 сот. | 2 750 000 | 202 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 5,4 сот. | 1 100 000 | 203 704 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 30 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 13 сот. | 3 990 000 | 306 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 774 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 75 000 / 101 282 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 732 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 595 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 459 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 186 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 308 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Океан СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Богородицкий лес КП | 37,9 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 171 504 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нижнее Хорошово с. | 36,7 м² | 15 сот. | 2 956 083 | 80 547 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Парфентьево с. | 39,2 м² | 14,7 сот. | 3 000 000 | 76 531 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нижнее Хорошово с. | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Океан СНТ | 36 м² | 11,3 сот. | 2 700 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 39 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 101 282 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Ветеран СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Звезда СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Амерево с. | 36 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 1939 г. на участке 11 соток в Нижнем Хорошово Газ по границе Новая крыша 2024 О доме: 2 комнаты + просторная терраса-пристройка (1 комната, построена в 2023 году) Новая крыша установлена в 2024 году никаких вложений! Печное