Носовихинское ш., 53 км от МКАД
Рассвет СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 67,7 м², участок 8,6 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Земля ≈288 тыс. ₽/сот. × 8,6 сот. = 2,47 млн → дом ≈226 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,38 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −642 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Назарьево ≈0,8 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18058
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 42 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 287 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 473 000 ₽ (8,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 226 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 338 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Назарьево д. | 25 сот. | 7 900 000 | 316 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарьево д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарьево д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарьево д. | 7,5 сот. | 2 850 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарьево д. | 12 сот. | 3 600 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарьево д. | 7,9 сот. | 2 500 000 | 316 456 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарьево д. | 11 сот. | 3 700 000 | 336 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарьево д. | 13,5 сот. | 3 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарьево д. | 8,3 сот. | 2 580 000 | 310 843 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарьево д. | 6 сот. | 1 370 000 | 228 333 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 054 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 857 / 51 613 / 58 333 |
| цена объекта | 2 699 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 294 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 383 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 214 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 045 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 706 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -642 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Текстильщик СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Мичуринец-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 22 857 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Южный СНТ | 70 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 85 714 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Отрадное Ветеран СНТ | 60 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Текстильщик СНТ | 80 м² | 12,1 сот. | 2 100 000 | 26 250 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Марс СНТ | 62 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 53 226 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Мичуринец-1 СНТ | 60 м² | 6,7 сот. | 2 490 000 | 41 500 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Марс СНТ | 62 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 51 613 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Малинка СНТ | 72 м² | 6,6 сот. | 3 900 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ковригино д. | 78,9 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 51 965 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 499 000 (−201 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 449 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 200 000 (−249 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 3 099 000 (−101 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 999 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 699 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 699 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем двухэтажный дачный дом в Снт Рассвет, расположенного в черте города Павловский Посад, близ деревни Назарьево. Расстояние от Мкад 60 км. По Горьковскому шоссе. Участок 8,5 соток с плодовыми деревьями, ровный без наклона. Дом каркасный, фундамент ленточный, крыша черепица. Водa из скважины зaведeнa в дoм. Первый этаж: прихожая, гостиная 16 кв. М. С камином, две спальни. Второй этаж: гостиная 14 кв. М. И спальня 9 кв. М. С двумя гардеробными. На участке так же летняя кухня, дровяная баня с душевой, теплица, уличный водопровод, хозблок. В Снт высокоскоростной проводной интернет. Удачное местоположение около выхода в лес (летом грибы и ягоды). До станции Назарьево 10 минут пешком. Дружные соседи, удобный заезд. Свободная продажа, один собственник более 5 лет, без долгов и обременений, полная стоимость.