Носовихинское ш., 52 км от МКАД
Ефимово ДНП, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,8 сот., бревно.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 473 тыс. → дом ≈2,93 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,75 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Назарьево ≈5,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18057
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 93 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 601 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 473 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 927 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 783 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ефимово ДНП | 13,5 сот. | 2 800 000 | 207 407 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ефимово ДНП | 8,7 сот. | 2 900 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ефимовский Лес ДНП | 13 сот. | 1 450 000 | 111 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимово ДНП | 16,8 сот. | 1 200 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимово ДНП | 12,9 сот. | 890 000 | 68 992 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимово ДНП | 11,5 сот. | 1 700 000 | 147 826 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ефимово ДНП | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ефимовский Лес ДНП | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ефимово ДНП | 10 сот. | 339 999 | 34 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ефимово дп | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 55 000 / 91 667 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 922 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 776 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 630 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 338 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 752 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Теренино д. | 58 м² | 9,6 сот. | 6 000 000 | 103 448 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Марс СНТ | 62 м² | 9 сот. | 2 600 000 | 41 935 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Опушкино-2 КП | 60 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Алферово д. | 60 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Назарьево д. | 61,7 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 68 071 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ефимовский Лес ДНП | 50 м² | 6,4 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Березки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ветеран СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 43 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Логиново ДНП | 51,5 м² | 7,9 сот. | 3 400 000 | 66 019 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Отрадное СНТ | 65,3 м² | 7 сот. | 2 900 000 | 44 410 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 3 950 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 450 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Id:464. Предлагается к продаже живописный участок с готовым домом из двух срубов, общей площадью 60 квадратных метров (размеры дома 6 на 10 метров). Для создания уютной зоны отдыха на территории находится разобранный сруб (33 кв. М.) с готовыми деревянными окнами отличная основа для строительства беседки. При желании, можно приобрести отдельно стоящую бытовку (стоимость 120 000 рублей). На участке имеется колодец, оборудованный насосом, что обеспечит бесперебойное водоснабжение. Территория полностью огорожена забором. Участок ровный и имеет правильную форму, что делает его удобным для любых ландшафтных решений.