Носовихинское ш., 43 км от МКАД
ЛПХ Екатеринино пос., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 06.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 212 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 75 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −600 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Вохна ≈2,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18056
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 73 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 399 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 238 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 74 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 7,5 сот. | 1 350 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 5,5 сот. | 790 200 | 143 673 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рахманово с. | 21 сот. | 2 000 000 | 95 238 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рахманово с. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 43,7 сот. | 2 650 000 | 60 641 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 33 сот. | 700 000 | 21 212 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 12,6 сот. | 450 000 | 35 714 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 12,6 сот. | 670 000 | 53 175 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 34 сот. | 1 200 000 | 35 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 90 024 / 150 000 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 603 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 473 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 343 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 082 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -600 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Павловский Посад СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 30 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Мичуринец-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Евсеево д. | 30 м² | 4 сот. | 4 300 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Отрадное Ветеран СНТ | 30 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Оптимист-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Субботинский СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Грибовское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рахманово с. | 27,4 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 96 715 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 28,8 м² | 3 сот. | 2 800 000 | 97 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Этот небольшой, но очень продуманный дом уже готов принять своих новых хозяев. Внутри вас ждет просторная кухня-гостиная, где можно собираться всей семьей и принимать гостей, а также отдельная уютная комната для отдыха. Ванная комната с санузлом находится на завершающей стадии отделки, и вы сможете обустроить ее по своему вкусу. Участок в 6 соток полностью выровнен и готов к вашим садовым экспериментам. Некоторые саженцы уже посажены, так что вы сможете наслаждаться зеленью с первого дня! Забор выполнен из профлиста и сетки-рабицы, обеспечивая приватность и безопасность. Коммуникации: Газ проходит по границе участка, а электричество мощностью 15 квт уже подключено. Дом и участок оформлены с правом прописки, что делает его идеальным вариантом для постоянного проживания. Расположение: Домик находится в жилой деревне, где есть все необходимое для комфортной жизни. В шаговой доступности расположены остановка общественного транспорта, школа, детский сад и магазины.