Носовихинское ш., 16 км от МКАД
Наука-2 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,4 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 17.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 83/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈376 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 5 км, 79 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,56 млн / целевая ≈5,9 млн / пессимист. ≈5,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,44 млн ₽, маржа 47 %, ROI 87 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец.
До ст. Электроугли ≈4 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18054
Рейтинг 83/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 32 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 22 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 376 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 408 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Исаково д. | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Исаково д. | 20 сот. | 7 200 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Строкино с. | 10 сот. | 4 300 000 | 430 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Исаково д. | 5 сот. | 1 950 000 | 390 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Исаково д. | 5 сот. | 2 100 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Исаково д. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Исаково д. | 10 сот. | 4 700 000 | 470 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Исаково д. | 16 сот. | 6 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Строкино с. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Исаково д. | 7 сот. | 5 800 000 | 828 571 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 79 365 / 102 980 / 122 084 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 556 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 228 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 900 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 245 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 445 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 87 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Рефлекс СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 63 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 79 365 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Жаворонок СНТ да: «с/у» + «мебель» | 63 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 93 651 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Полтево ТСН да: «санузел» + «ремонтом» | 64,3 м² | 6,2 сот. | 7 850 000 | 122 084 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Аксеново д. да: «ванные» + «ремонт» | 65 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 112 308 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок площадью 6,38 сот. В Снт "Наука", Раменский район, До участка можно доехать по Егорьевскому или Новорязанскому шоссе около 40 км, или до ст. Бронницы, далее автобусом 10-15 мин. На участке расположен 2-х этажный дом площадью около 60 кв. М, на 1-ом этаже расположены 2 комнаты и терраса, 2-ой этаж не отделан (материал для отделки есть), также отдельностоящая кухня с большой верандой. Есть колодец и централизованная вода с мая по октябрь. Туалет и душ на улице. На участке растут жимолость, крыжовник, красная и чёрная смородина, японская айва, яблоня, много цветов. Обращаю ваше внимание, что заезд в снт находится в середине деревни Пласкинино! Люди путают наше снт "Наука" с другим, находящимся в районе Электроугли.