Носовихинское ш., 27 км от МКАД
Алешинские Сады СНТ, Богородский гор. округ
Дача 58,5 м², участок 6,3 сот.
Цена 2,58 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 48 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,59 млн → дом ≈988 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 37 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,17 млн, покупка после торга ≈2,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Храпуново ≈3 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18049
Рейтинг 37/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6 |
| участок | 5 | 21 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 940 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 587 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 988 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Алешинские Сады СНТ | 6,3 сот. | 1 700 000 | 269 841 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алешинские Сады СНТ | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Первомаец СТ | 9,5 сот. | 2 450 000 | 257 895 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Транспортник СНТ | 9,5 сот. | 2 150 000 | 226 316 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Есинские Просторы дп | 8,4 сот. | 2 140 000 | 254 762 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Есинские Просторы дп | 6,4 сот. | 1 602 500 | 250 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Есинские Просторы дп | 7,5 сот. | 1 882 500 | 251 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Первомаец СТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | ЦНИИТМАШ СНТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Гипрокаучук СТ | 20 сот. | 6 500 000 | 325 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 170 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 45 833 / 45 968 |
| цена объекта | 2 575 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 188 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 732 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 595 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 459 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 186 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 172 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Рассвет СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Уголек СНТ да: «ванной» + «отделку» | 60 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 62 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Керамик СНТ да: «душевой» + «мебелирован» | 60 м² | 6,4 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Виктория СТ да: «душевая» + «ремонт» | 62 м² | 6,1 сот. | 2 850 000 | 45 968 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 575 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 575 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся жилой дом 3*8 м с правом прописки, на участке 6,29 м2 в развитом Снт Алешинские Сады. Первый этаж: коридор, две большие смежные комнаты, и две отдельные комнаты. На втором этаже одна комната. Дом пустой, без вещей, сможете обустроить уют, как вам больше нравится. Участок ухожен, чистый, прямоугольной формы, ровный, сухой, высокий, без подтоплений. Растут яблони, фундук, сосны. На участке только дом и туалет, без лишних построек. Участок второй от леса, слышно пение птиц, уютно и спокойно. С трёх сторон участка приветливые соседи. Юридически чистые документы, прозрачная история, без обременений, один взрослый собственник, границы участка установлены. При въезде в Снт есть Кпп и охрана. Рядом расположены магазины продуктов, хоз товаров, строительных материалов. Активная поддержка новых садоводов в Макс и тг каналах Снт. Удобное транспортное сообщение: электричкой до станции Храпуново, далее местное такси или пешком. Рядом расположено озеро "Ессинские мальдивы". Оперативный показ, выход на сделку. Услуги Риелторов Не Нужны, Абсолютно Не Надо Навязывать Услуги.