Носовихинское ш., 53 км от МКАД
Назарьево д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 32 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 48 %
Земля ≈307 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,84 млн → дом ≈1,66 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 43 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 129 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,5 млн / целевая ≈4,05 млн / пессимист. ≈3,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈86 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. Назарьево ≈1,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18045
Рейтинг 27/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 307 143 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 843 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 657 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 781 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Назарьево д. | 11 сот. | 5 000 000 | 454 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Назарьево д. | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Назарьево д. | 14 сот. | 5 800 000 | 414 286 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Назарьево д. | 11 сот. | 2 990 000 | 271 818 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Назарьево д. | 10,6 сот. | 3 500 000 | 330 189 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Назарьево д. | 9 сот. | 5 000 000 | 555 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Назарьево д. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Назарьево д. | 7,5 сот. | 2 850 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Назарьево д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Назарьево д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 128 571 / 150 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 501 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 276 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 051 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 601 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 86 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Текстильщик СНТ | 35 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 128 571 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 30 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Дружба СТ | 30 м² | 6,2 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 32 м2, построенный в 2019 году из сэндвич-панелей. Одноэтажное строение включает в себя одну комнату с косметическим ремонтом, что позволяет сразу заселиться без дополнительных вложений. В доме имеется электрическое отопление, подключен интернет. Для водоснабжения используется колодец, канализация представлена септиком. Газ проходит по границе участка. Имеется теплица и вольер для собаки. Дом расположен в шаговой доступности от железнодорожной станции, что обеспечивает хорошую транспортную доступность. В пешей доступности находится магазин. Земельный участок относится к категории Ижс.