Носовихинское ш., 22 км от МКАД
Луч СНТ, Богородский гор. округ
Дача 40 м², участок 5,5 сот., каркас.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 23.08.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Земля ≈209 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,15 млн → дом ≈502 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,78 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −676 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Поселок Воровского ≈1 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18043
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 208 699 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 148 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 502 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Звезда СНТ | 10 сот. | 4 099 000 | 409 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Звезда СНТ | 8,3 сот. | 1 700 000 | 204 819 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 5,9 сот. | 1 300 000 | 220 339 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 1 500 000 | 288 462 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Луч СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 24 сот. | 18 000 000 | 750 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба-5 СНТ | 8,4 сот. | 2 700 000 | 321 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Титан СНТ | 6 сот. | 525 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 42 666 / 64 039 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 783 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 694 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 605 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 426 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -676 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Мечта СНТ | 46,9 м² | 7,3 сот. | 1 699 999 | 36 247 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Механизатор СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Тихие Зори СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 90 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Юбилейное СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 680 000 | 42 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дубрава СНТ | 40,6 м² | 7,5 сот. | 2 600 000 | 64 039 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ромашка СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 48 810 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дружба СНТ | 40 м² | 7,5 сот. | 900 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дружба-2 СНТ | 39,6 м² | 6,5 сот. | 1 750 000 | 44 192 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Электротехник СНТ | 37 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 121 622 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Локомотив-3 СНТ | 45 м² | 6,3 сот. | 1 950 000 | 43 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 40 м2 с двумя этажами, расположенная на участке 5.5 соток в Снт Рассвет, пос. Им. Воровского, Богородский городской округ. Аванс ДО 15.09. Дом Каркасно-щитовой, обшит сайдингом, стоит на бетонной плите. Три комнаты с косметическим ремонтом, стены отделаны деревом, создавая теплую атмосферу. На первом этаже находится просторная кухня-гостиная с деревянной отделкой, оборудована необходимой мебелью и техникой. На территории участка растут груша, яблоня, облепиха, черноплодная рябина и виноградная лоза. Есть летняя кухня, хоз. Блок и уличный туалет. Из коммуникаций: свет, летний водопровод. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность. Подъезд удобный, 1я линия от ворот. До ближайшего озера с организованным пляжем 15 минут ходьбы или 6 минут на авто, что позволяет наслаждаться природой и свежим воздухом. Транспортная доступность хорошая: рядом остановка общественного транспорта и ж/д станция 43 км с электричками на Москву. Успей купить по выгодной цене! 1 взрослый собственник, более 3х лет, без долгов, без обременений, полная стоимость в дкп, прямая продажа.