Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Семиславка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 12 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 570 тыс. ₽, снижали с 600 тыс.; первая цена 600 тыс. ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 52 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 250 тыс. → дом ≈320 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 45 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈484 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈907 тыс. / целевая ≈816 тыс. / пессимист. ≈726 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈102 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Москворецкая ≈5,7 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1804
Рейтинг 33/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 102 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 16.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 33 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 250 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 320 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Семиславка СНТ | 12 сот. | 530 000 | 44 167 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семиславка СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рица СНТ | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рица СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Елкино д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 667 / 62 500 / 250 000 |
| цена объекта | 570 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 484 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 907 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 862 000 ₽ |
| продажа: целевая | 816 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 726 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 101 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | 10 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Колыберево-2 СНТ | 10 м² | 3 сот. | 450 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Отдых СНТ | 15 м² | 4,7 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Пенсионер СНТ | 15 м² | 6,2 сот. | 670 000 | 44 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 600 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 570 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 570 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем свой второй участок- ищем новых соседей на уютной даче с кирпичным домиком, расположенной на участке 6 соток в Снт Семиславка. Участок ровный, сухой, правильной формы. В доме кухня, комната, пристроена терраса, надежная железная дверь, ставни/решетки. Отопление печное. Есть отдельностоящий хозблок с туалетом. Участок с электричеством, которое заведено в дом и хозблок; также в Снт уличное освещение. Есть железная надежная стойка-перекладина для качелей или в качестве турника. Участок огорожен по периметру, 3 стороны сетка, спереди деревянный забор-штакетник (нуждается в ремонте) с воротами и калиткой (есть место под машины). В огороде невысокие яблони, вишни, крыжовник, красивая ровная сосна возле турника, сирень, калина. Участок под паром 2-3 года, ранее всегда обрабатывался (грядки и тд). Адекватные соседи с двух сторон:)и вцелом по улице и в Снт. Из нюансов есть блочный фундамент под дом и свайный под пристройку, осталась часть большого железного бака (болгаркой не смогли распилить, нужен автоклав). В Снт есть сезонный магазин, мусорная площадка, детская плошадка, камеры. Возможно подключить интернет. Въезд через автоматический шлагбаум. Снт в окружении хвойного леса (грибные места), рядом озера (в т. Ч. Для купания, рыбалки). Уместен обоснованный торг при осмотре.