Носовихинское ш., 41 км от МКАД
ЛПХ Малое Рахманово-2 пос., Павлово-Посадский гор. округ
Дача 32 м², участок 6 сот.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 900 тыс.; первая цена 800 тыс. ₽ от 16.08.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 201 тыс. → дом ≈699 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,69 млн / целевая ≈1,52 млн / пессимист. ≈1,35 млн → от пессимистичной прибыль −56 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Казанское ≈1,5 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18039
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 530 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 201 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 698 990 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 843 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 14 сот. | 450 000 | 32 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 10 сот. | 890 000 | 89 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Тихие дворики пос. | 16,3 сот. | 1 799 000 | 110 368 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ново-Казанское ДНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 667 / 52 941 / 71 429 |
| цена объекта | 899 990 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 764 992 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 686 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 602 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 517 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 349 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -55 992 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 30 м² | 6 сот. | 980 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Рябина СНТ | 33 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 109 091 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | ЛПХ Алешкино пос. | 33 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 56 061 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Мичуринец-2 СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 42 188 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Здоровье СНТ | 30 м² | 7,4 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мир СНТ | 35 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.8 км | Природа СНТ | 35,2 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 71 023 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Текстильщик СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Текстильщик-1 СНТ | 34 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Мечта СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 37 143 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2025 | 800 000 | история площадки |
| 26.09.2025 | 799 999 (−1) | история площадки |
| 15.06.2026 | 900 000 (+100 001) | история площадки |
| 25.07.2026 | 899 990 (−10) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 899 990 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок земли 6 соток с домом. Огорожен. Дом под снос или восстановление, оформлен как садовый. На территории сарай и колодец. В Снт свет есть, воды централизованной нет. От автобусной остановки 15 минут пешком. Напротив участка оборудованный пруд. На въезд отдельные ворота на два участка, с выходом в лес. Отличные соседи. Многие живут зимой. Взрослые собственники. Быстрый выход на сделку. Долгов нет. Не всегда могу ответить на звонок, пожалуйста пишите в чат обязательно отвечу.