Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Оптимист-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 90 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 304 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,67 млн / целевая ≈2,4 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Казанское ≈3,6 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18038
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 463 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 304 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 996 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 178 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Импульс-2 СНТ | 12,1 сот. | 395 000 | 32 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Импульс-2 СНТ | 10,9 сот. | 450 000 | 41 284 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Субботинский СНТ | 21,5 сот. | 2 150 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Импульс-2 СНТ | 13 сот. | 400 000 | 30 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Малое Субботино пос. | 6 сот. | 1 670 000 | 278 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Любашино пос. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Любашино пос. | 22 сот. | 1 550 000 | 70 455 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | ЛПХ Любашино пос. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Любашино пос. | 11,2 сот. | 715 000 | 63 839 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 27 361 / 89 272 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 671 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 537 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 404 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 137 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 618 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Литейщик СНТ | 90 м² | 7,2 сот. | 2 450 000 | 27 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Субботинский СНТ | 96 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 27 083 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Дубрава-3 КП | 90 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Субботинский СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 27 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Оптимист-2 СНТ | 78,3 м² | 7 сот. | 6 990 000 | 89 272 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Золотые пески СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Феникс СНТ | 90 м² | 10 сот. | 6 800 000 | 75 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Кардиолог СНТ | 90 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Березка-354 СНТ | 87,2 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 26 950 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Агро СНТ | 88,4 м² | 6 сот. | 4 690 000 | 53 054 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в Снт "Оптимист" (по документам Жилой возможна Прописка!). Двухэтажный брусовой дом 85,5 м2: на первом этаже две комнаты (оснащены спальными местами, на втором этаже одна большая комната (два дивана мебель). Просторная кухня 10м2 мечта каждой хозяйки! Электричество счётчик электроэнергии, вода(колодец)- заведена в дом и летний душ! Земельный участок 7 соток, есть плодовые деревья, грядки! Для отдыха мангальная зона! Дорога асфальтированная! До остановки общественного транспорта 10 мин пешком! Один собственник! Быстрый выход на сделку! Просмотр по предварительной договоренности! Звоните, отвечу на все вопросы.