Носовихинское ш., 21 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дача 65 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 860 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 5 км, 37 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,78 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поселок Воровского ≈2,7 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18036
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 270 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 860 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 440 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 154 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слава СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Экран СНТ | 7,8 сот. | 1 100 000 | 141 026 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 5,3 сот. | 600 000 | 113 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 04.08.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 45 833 / 45 968 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 776 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 637 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 498 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 221 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 034 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Виктория СТ да: «душевая» + «ремонт» | 62 м² | 6,1 сот. | 2 850 000 | 45 968 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Керамик СНТ да: «душевой» + «мебелирован» | 60 м² | 6,4 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Рассвет СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Тихие Зори СНТ да: «душевой кабиной» + «мебелирован» | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ухоженная, обжитая дача, в Снт, с хорошими дорогами, охраной и наличием сетевых магазинов, в шаговой доступности. Близость лесных массивов и водоемов, позволяет купаться, собирать грибы, рыбачить, возможна и охота. На участке, 2-х этажный дом и беседка, проведены ландшафтные работы, есть плодовые деревья и кустарники. Собственность с середины 90-х годов.