Носовихинское ш., 29 км от МКАД
Дружба СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,58 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 57 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,14 млн → дом ≈439 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 52 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,48 млн / целевая ≈3,13 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈239 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесная ≈2,5 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18034
Рейтинг 50/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 104 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 141 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 439 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 317 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Дружба СНТ | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Случайный пос. | 5 сот. | 1 490 000 | 298 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Случайное СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Случайное СНТ | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Случайный пос. | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 16 сот. | 15 000 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 12 сот. | 5 700 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 42 сот. | 25 000 000 | 595 238 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 13 сот. | 7 000 000 | 538 462 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Лесная Поляна СНТ | 9,6 сот. | 1 900 000 | 197 917 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 500 / 56 452 / 59 375 |
| цена объекта | 1 580 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 343 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 477 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 303 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 129 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 782 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 239 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 62 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 56 452 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Сантехдеталь СНТ да: «санузел» + «мебели» | 60 м² | 6,1 сот. | 3 150 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Станкоагрегат СНТ да: «санузлом» + «ремонт» | 64 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 59 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «мебель» | 62 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 122 581 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 1 580 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 580 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличное место, есть прописка, город в шаговой доступности, станция Фрязево 10 минут на машине, торг, рассрочка, рассмотрю обмен на авто.