Носовихинское ш., 26 км от МКАД
Алешинские Сады СНТ, Богородский гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 26.08.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,79 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −2,19 млн ₽, маржа −128 %, ROI −56 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Храпуново ≈2,2 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18033
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 72 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 940 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 512 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 509 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Алешинские Сады СНТ | 6,2 сот. | 1 700 000 | 274 194 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Первомаец СТ | 9,5 сот. | 2 450 000 | 257 895 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Транспортник СНТ | 9,5 сот. | 2 150 000 | 226 316 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алешинские Сады СНТ | 6,3 сот. | 1 700 000 | 269 841 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Есинские Просторы дп | 8,4 сот. | 2 140 000 | 254 762 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Есинские Просторы дп | 6,4 сот. | 1 602 500 | 250 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Есинские Просторы дп | 7,5 сот. | 1 882 500 | 251 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Первомаец СТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алешинские Сады СНТ | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | ЦНИИТМАШ СНТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 846 / 38 524 / 92 593 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 141 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 034 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 927 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 713 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 192 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −128 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Таганский Восточный СТСН | 55 м² | 7,1 сот. | 3 750 000 | 68 182 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Художественные Краски СНТ | 54 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 92 593 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешинские Сады СНТ | 51,5 м² | 6 сот. | 2 190 000 | 42 524 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Алешинские Сады СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 30 лет Победы СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 890 000 | 34 364 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Сплав СНТ | 55 м² | 5,8 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Юбилейное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Отдых СНТ | 54,7 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 048 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Луч СНТ | 52 м² | 5,2 сот. | 1 650 000 | 31 731 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Луч СНТ | 52 м² | 5,9 сот. | 1 500 000 | 28 846 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 300 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача с каркасным домом, на ленточном фундаменте, полностью готовая для летнего отдыха. На первом этаже дома: прихожая, терраса, две изолированные комнаты, на втором этаже одна комната. Отдельно стоящая кухня, душ, туалет, хоз блок, две беседки. Участок ухожен, высокий. Один собственник, дом в собственоости зарегистрирован как нежилое, участок межевание сделано. Оперативный показ выход на сделку.