Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Чернолесье СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 650 тыс. ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 5/100 · уверенность 56 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 201 тыс. → дом ≈449 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈635 тыс. / целевая ≈572 тыс. / пессимист. ≈508 тыс. → от пессимистичной прибыль −544 тыс. ₽, маржа −107 %, ROI −52 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈16,6 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈2 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1803
Рейтинг 5/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 446 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 201 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 449 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 960 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Зеленая Поляна СНТ | 6 сот. | 630 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Надежда-2 ТСН | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Кузьминки д. | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Колычево д. | 10,6 сот. | 750 000 | 70 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Сазоново д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Колычево д. | 14,8 сот. | 500 000 | 33 784 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Колычево д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Колычево д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 600 / 26 000 / 32 500 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 635 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 603 000 ₽ |
| продажа: целевая | 572 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 508 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -544 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −107 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.7 км | Троицкие Озерки с. | 24 м² | 8 сот. | 1 590 000 | 66 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Михали д. | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Экспресс СНТ | 25 м² | 9 сот. | 550 000 | 22 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Лесной СНТ | 25 м² | 4,6 сот. | 390 000 | 15 600 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Астанино д. | 25 м² | 7 сот. | 599 999 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Лесная Поляна-2 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 400 000 | 16 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Тюльпан СНТ | 26 м² | 6 сот. | 740 000 | 28 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Починки СНТ | 20 м² | 9 сот. | 1 000 000 | 50 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Горка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 650 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Материнский капитал не подходит, прописки нет! *Продается: Новый блочный домик в уютном Снт "Чернолесье" и 6 соток земли! *. Идеальное место для отдыха! Представляем вашему вниманию новый, аккуратный блочный домик, расположенный на живописных 6 сотках земли в благоустроенном садовом товариществе "Чернолесье". *Характеристики домика: *. *Фундамент: * Надежный капитальный фундамент из железобетонной плиты. *Отделка: * Обшит современным сайдингом, обеспечивающим долговечность и эстетичный вид. *Окна: * Качественные окна Пвх. *Крыша: * Профлист, гарантирующий надежную защиту от осадков. *Двери: * Металлические двери для вашей безопасности. *Электричество: * Уже заведено в домик. *Обустроенное Снт "Чернолесье": *. Насладитесь жизнью в красивейшем месте с развитой инфраструктурой! *Подъездные пути: * Хорошие, удобные подъездные пути. *Безопасность: * Въезд в Снт осуществляется через кодовый шлагбаум. *Зоны отдыха: * Обустроенный пруд с детской площадкой, местом для шашлыка, тренажерами/навесом и столом для пинг-понга. *Участок: *. Ваш будущий уголок комфорта: *Форма: * Ровный, правильной прямоугольной формы. *Освещение: * Солнечная сторона, идеальная для садоводства. *Ограждение: * Участок огорожен забором. *Насаждения: * На участке уже есть плодовые деревья и многолетние цветы. *Окружение: * Замечательные соседи, многие постоянно проживают в Снт, практически нет заброшенных участков. *Расположение и доступность: *. Удобный проезд по трассе. В Снт ведет дорога из плит через лес. От развилки дороги до Снт всего 2 км, если добираться своим ходом. Не упустите свой шанс приобрести этот прекрасный объект! Звоните для просмотра!