Носовихинское ш., 42 км от МКАД
Мир СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 35,4 м², участок 6 сот., брус.
Цена 950 тыс. ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 204 тыс. → дом ≈746 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈708 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −86 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Казанское ≈1,9 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18029
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 19.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 078 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 204 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 746 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 073 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мир СНТ | 8,3 сот. | 1 500 000 | 180 723 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 21,3 сот. | 1 000 000 | 46 948 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 11,5 сот. | 380 000 | 33 043 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 11 сот. | 409 000 | 37 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 32,3 сот. | 898 000 | 27 802 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 10,3 сот. | 700 000 | 67 961 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 708 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 667 / 56 364 / 109 091 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 788 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 699 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 609 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -85 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мир СНТ | 35 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.7 км | Рябина СНТ | 33 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 109 091 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Радуга СНТ | 35 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 30 м² | 6 сот. | 980 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Здоровье СНТ | 30 м² | 7,4 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | ЛПХ Алешкино пос. | 33 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 56 061 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Мечта СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Южный СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Урожай СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Здоровье СНТ | 44 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 56 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143111687 Продаю дачу, расположенную по адресу: Паавлово-Посадский район, с. Рахманово, снт "Мир", дом 104. Участок общей площадью 6 соток, с выходом в лес и на пруд. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования: для садоводства. Дом общей площадью 35,4 кв. М. Назначение: жилой дом. Требует ремонта/под снос. Въезд в снт оборудован шлагбаумом, в снт установлены уличные камеры видеонаблюдения. Хорошее месторасположение снт Мир позволит вам добираться до дачи как автомобиле по Носовихинскому шоссе до с. Рахманово или на электричке до ж/д станции Казанское. От ж/д станции до снт 25 мин. Пешком.