Носовихинское ш., 23 км от МКАД
Березка-4 СНТ, Богородский гор. округ
Дача 40 м², участок 7 сот.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 59 %
Земля ≈248 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,73 млн → дом ≈667 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,69 млн / целевая ≈1,52 млн / пессимист. ≈1,35 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −103 %, ROI −51 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Колонтаево ≈2,1 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18026
Рейтинг 37/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 247 565 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 733 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 667 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 675 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колонтаево Клаб ТСН | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | Колонтаево Клаб ТСН | 9,2 сот. | 2 000 000 | 217 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 3-й Биссеровский Участок пос. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесное СНТ | 7,7 сот. | 1 900 000 | 246 753 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колонтаево Клаб ТСН | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колонтаево Клаб ТСН | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колонтаево Клаб ТСН | 14,6 сот. | 4 600 000 | 315 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Колонтаево Клаб ТСН | 9,6 сот. | 2 950 000 | 307 292 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Колонтаево Клаб ТСН | 9 сот. | 3 900 000 | 433 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 41 250 / 107 500 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 690 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 606 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 521 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 352 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 388 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −103 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Новая Березка-2 СТ | 40 м² | 10 сот. | 950 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Локомотив-3 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Аксено-Бутырки д. | 40 м² | 9 сот. | 4 300 000 | 107 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Луч СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Лесные поляны СНТ | 40 м² | 7 сот. | 5 700 000 | 142 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Дружба СНТ | 40 м² | 7,5 сот. | 900 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | имени Воровского пос. | 40 м² | 5,7 сот. | 2 050 000 | 51 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Горелый Лес СНТ | 42 м² | 7,3 сот. | 3 400 000 | 80 952 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Юбилейное СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 680 000 | 42 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Отдых СНТ | 41,8 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 885 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с летним домом. Московская область, Снт "Береза 4". Кадастровый номер: 50:16:0502047:143. Общая площадь участка 10 соток, по документам 7 соток. Об участке с домом: Участок с домом находится в Снт "Березка-4". Дом Не Узаконен. Имеются документы только на землю. Прописка Не возможна, материнский капитал Не подходит. Дом летний, 2 комнаты+ терраса + кухня. Удобное местоположение для дачного отдыха с хорошим круглогодичным подъездом. Сделана в этом году мангальная под навесом. Всё соответствует фото. Туалет уличный. Все продумано для Вашего комфортного отдыха без особых вложений. Очень ухоженный участок с домом. Новые окна Пвх. Новая теплица большого размера 8 мх3,2 м, высота теплицы: 2,5 м. Сделан косметический ремонт. Везде поменяна новая эл. Проводка. Кухня с отдельным входом. В доме имеется печка. Большое количество цветов, кустарников, плодовых деревьев, ухоженных грядок. Возможно покупка в ипотеку (помощь в одобрении). На участке есть скважина с насосом. Установлен новый забор с воротами, с заездом на участок, где построен навес (парковочное место) под авто. Отличные соседи, лес и озеро для купания, рыбалки в пешей доступности. Асфальтированная дорога, отличный подъезд круглогодично, многие проживают круглогодично. Продается с мебелью и инвентарем. Отличное место для дачного отдыха семьей. Много деревьев и цветов на участке. По всему периметру участка имеется хорошее ограждение с выходом в лес. Участок ровный, сухой. Проезд в Снт через закрытую, охраняемую территорию. Быстрый выход на сделку. Остаётся много строительных материалов, покажем во время просмотра. 1 взрослый собственник. Цена 2 400 000 рублей.