Носовихинское ш., 29 км от МКАД
Дружба СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 84 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 55 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,33 млн → дом ≈1,47 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 7 в 10 км, 42 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,57 млн / целевая ≈5,91 млн / пессимист. ≈5,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,19 млн ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесная ≈2,5 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18024
Рейтинг 64/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 26.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 334 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 466 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 452 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 1 280 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Случайное СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Случайный пос. | 5 сот. | 1 490 000 | 298 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Случайное СНТ | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Случайный пос. | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 12 сот. | 5 700 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 16 сот. | 15 000 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 42 сот. | 25 000 000 | 595 238 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 13 сот. | 7 000 000 | 538 462 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 614 / 77 465 / 99 367 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 568 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 240 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 911 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 254 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 194 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Зорька СНТ да: «ванные» + «ламинат» | 84 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Массив Цветочный ТСН СНТ да: «с/у» + «тёплый пол» | 83,1 м² | 7,7 сот. | 16 000 000 | 192 539 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Степаново д. да: «санузел» + «мебели» | 80 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Новое Борилово КП да: «ванной» + «отделка» | 89 м² | 7 сот. | 7 670 000 | 86 180 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Звезда СНТ да: «душевая кабина» + «под ключ» | 79,3 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 41 614 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ромашки ДНП да: «санузел» + «под ключ» | 79 м² | 7 сот. | 7 850 000 | 99 367 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ромашки ДНП да: «санузел» + «под ключ» | 89 м² | 7 сот. | 8 200 000 | 92 135 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся теплый дом, 15 минут пешком до города. Возможна прописка, но нужно будет перевезти дом в статус жилого! Дом и участок оформлены. В данный момент дом находится под ипотекой! Один взрослый собственник.