Носовихинское ш., 23 км от МКАД
Мечта СНТ, Богородский гор. округ
Дача 37,1 м², участок 9,1 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 54 %
Земля ≈129 тыс. ₽/сот. × 9,1 сот. = 1,18 млн → дом ≈815 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 50 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈542 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,1 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль −552 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Поселок Воровского ≈2,5 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18023
Рейтинг 42/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 46 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 175 000 ₽ (9,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 815 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 968 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Светлячок СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Локомотив-3 СНТ | 6,8 сот. | 990 000 | 145 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Синтез СНТ | 6,6 сот. | 2 800 000 | 424 242 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Титан СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 5,7 сот. | 1 400 000 | 245 614 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Светлячок СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Светлячок-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Титан СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 542 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 861 / 52 368 / 68 750 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 103 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 998 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 893 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 682 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -551 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Светлячок СНТ | 36,1 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 49 861 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Алешинские Сады СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 105 556 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дружба Плюс СТ | 38 м² | 5 сот. | 1 990 000 | 52 368 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Надежда СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 32 м² | 6 сот. | 800 000 | 25 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 990 000 (−310 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135322302 Большой участок с дачным домом и летней кухней. Участок: - Площадь: 9,12 соток, приподнят и отсыпан, правильной формы. - Территория огорожена забором. - Въездные ворота на участок для одной машины. - Дом. - Летняя кухня. - Теплицы. - Хозблок. - Туалет. - Плодово-ягодные деревья и кустарники, многолетние цветы, ягоды. - Летний водопровод. - Участок поставлен на кадастровый учёт с определением границ. Дом: - Дом зарегистрирован. 1 этаж: одна комната, прихожая, терраса. 2 этаж: одна комната. - Фундамент блоки. - Крепкий, внутри обит доской. - Электричество. Летняя кухня: - Домик крепкий, внутри обит доской. - Фундамент блоки. - Печь дровяная. - Электричество. Инфраструктура: - Мечта чистое и ухоженное Снт, расположенное в удалении от промышленных объектов и производств. - Окружено ягодными и грибными лесами. - Улицы освещены. - Чистый воздух. - Спокойные и дружелюбные соседи, часть из которых проживают круглогодично. - Удобный подъезд. Дороги зимой чистят. - Летний магазин. - Пруд. - От ж/д платформы "43 км" 25 минут пешком.