Носовихинское ш., 48 км от МКАД
Агро СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 52 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 14.10.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 53 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 132 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 46 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,46 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈210 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Ленская ≈3,4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18021
Рейтинг 33/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 132 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 018 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 808 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Отрадное Ветеран СНТ | 7,5 сот. | 800 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Отрадное СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поселок Опушкино СНТ | 11 сот. | 2 600 000 | 236 364 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поселок Опушкино СНТ | 11,7 сот. | 256 600 | 21 932 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поселок Опушкино СНТ | 14,6 сот. | 315 200 | 21 589 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поселок Опушкино СНТ | 12,4 сот. | 271 000 | 21 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поселок Опушкино СНТ | 10,1 сот. | 225 000 | 22 277 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гаврилково-2 ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гора д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гора д. | 5,5 сот. | 1 500 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 620 / 70 018 / 91 549 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 847 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 655 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 462 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 078 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 210 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Дубрава-2 КП да: «санузел» + «ремонтом» | 49,7 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 91 549 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 55,7 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 018 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Малиновка СНТ да: «ванна» + «ламинат» | 54,8 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 45 620 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2025 | 2 900 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 530 000 (−370 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 2 300 000 (−230 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилой дом на земельном участке в снт Агро. Дом построен в 2015 году из бревна, сруб 6*6, двухэтажный, утеплённый и обшит вагонкой. Пристройка брус, обшита сайдингом. В доме печка, на дровах, что позволяет пользоваться им круглосуточно. Участок, почти 6 соток, ухоженный. Грядки, теплица, кустарники и плодовые деревья. Виноград, клубника, смородина. Беседка, внутри виноградной лозы, место прохлады и приятных посиделок! Туалет уличный, сарай. Дом с адресом и пропиской! Участок огорожен профлистом, калитка и ворота для заезда машины. Можно купить в ипотеку! В снт живут круглогодично, чистят дороги. Полная инфраструктура в 10 мин д. Евсеево. От ж/д станции 10 мин рейсовый автобус. На просмотр предварительно звоните! Торг обсудим!