Носовихинское ш., 52 км от МКАД
Поселок Сонино ДНП, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 25 м², дерево.
Цена 130 тыс. ₽; цена не менялась с 23.08.2026.
Рейтинг 84/100 · уверенность 40 %
Земля рядом ≈52 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · нет площади участка или цены — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 66 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈110 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,65 млн / целевая ≈1,49 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈710 тыс. ₽, маржа 54 %, ROI 116 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Казанское ≈0,9 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №18020
Рейтинг 84/100 · уверенность 40 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: участок, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 139 %); данные есть по 49 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 58.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 17.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 8.3 |
| участок | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 352 ₽ (нижний квартиль 10 участков · нет площади участка или цены — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Синяя Птица ДНП | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Поселок Сонино ДНП | 9,5 сот. | 1 900 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 24 сот. | 2 750 000 | 114 583 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 10,4 сот. | 550 000 | 52 885 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сонино д. | 11,5 сот. | 600 000 | 52 174 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 50 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 11,3 сот. | 750 000 | 66 372 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Казанское с. | 10,5 сот. | 600 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 13,4 сот. | 500 000 | 37 313 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 11,8 сот. | 890 000 | 75 424 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 000 / 74 500 / 133 300 |
| цена объекта | 130 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 110 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 650 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 568 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 485 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 320 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 709 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 116 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Восток СНТ | 25 м² | 4,5 сот. | 1 650 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дубки СНТ | 20 м² | 10 сот. | 1 490 000 | 74 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Золотые пески СНТ | 30 м² | 9 сот. | 3 999 000 | 133 300 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 130 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 130 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём щитовой домик на разбор, самовывоз, год постройки 2016. 2 этажа и терраса 1 этаж-2 комнаты Лестница 2 этаж-большая комната Торг Торг.