Носовихинское ш., 58 км от МКАД
Рахманово с., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 27,4 м², участок 6 сот., дерево, 2026 год.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 211 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 89 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈548 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,71 млн ₽, маржа −158 %, ROI −61 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Вохна ≈2,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №18019
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 178 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 211 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 439 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 89 015 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рахманово с. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рахманово с. | 21 сот. | 2 000 000 | 95 238 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 12,6 сот. | 450 000 | 35 714 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 7,5 сот. | 1 350 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 12,6 сот. | 670 000 | 53 175 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 5,5 сот. | 790 200 | 143 673 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 33 сот. | 700 000 | 21 212 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 43,7 сот. | 2 650 000 | 60 641 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 10,2 сот. | 104 600 | 10 255 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 548 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 836 / 45 249 / 92 000 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 358 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 222 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 086 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 714 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −158 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Павловский Посад СНТ | 28 м² | 5,1 сот. | 1 400 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Субботинский СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Грибовское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Мечта СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Природа-2 СНТ | 32,1 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 40 498 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 32,1 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 40 498 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Мир СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дубки СНТ | 30 м² | 8 сот. | 890 000 | 29 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мир СНТ | 35,4 м² | 6 сот. | 950 000 | 26 836 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Солнечный СНТ | 25 м² | 6,2 сот. | 2 300 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 140254084 Готовый дом с электричеством и газом по границе. ИЖС! Аккуратный и полностью готовый к проживанию каркасный дом. Въезжай и живи сделан качественный ремонт . Фундамент: надежный свайно-винтовой (исключает сезонное пучение грунта).