Носовихинское ш., 26 км от МКАД
Выбор СНТ, Богородский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 10.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 67 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 817 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −677 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Лесная ≈0,9 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18014
Рейтинг 42/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 225 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 817 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 083 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 660 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Выбор СНТ | 9,8 сот. | 1 290 000 | 131 633 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Выбор СНТ | 10,2 сот. | 1 990 000 | 195 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесная Дача СНТ | 5,3 сот. | 359 941 | 67 913 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесная Дача СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ОРГРЭС СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 42 941 / 53 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 173 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 064 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 956 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 738 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -677 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Станколиния СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 190 000 | 43 800 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Имаш СНТ | 50 м² | 5,4 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Горелый Лес СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Березка-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Новая Березка-2 СТ | 50 м² | 8,2 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Механизатор СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чайка СНТ | 47 м² | 7 сот. | 6 000 000 | 127 660 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дружба СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 190 000 | 42 941 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Светлячок СНТ | 50 м² | 5,7 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Меркурий СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 37 778 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в обжитом Снт. Отличная основа для загородного отдыха или реконструкции под себя. Характеристики: Капитальный дом: 1 этаж брус, 2 этаж щитовой. Фундамент в отличном состоянии, без трещин. Печное отопление (рабочая теплая печь). Дом в хорошем состоянии. Есть застеклённая веранда, требующая ремонта. Участок 6 соток: Ровный и сухой. Есть хозблок (18 кв. М.). Территория освоена, много многолетних насаждений: яблони, фундук, виноград. Требуется расчистка от разросшейся зелени. Коммуникации: Летний водопровод, электричество. Транспорт: Станция Лесная в пешей доступности (Ярославское направление): 900 метров от дома до платформы. Безопасность: закрытая охраняемая территория Снт, въезд через шлагбаум. Тихое, спокойное место под круглосуточным присмотром, отличный подъезд к участку. Отличный подъезд к участку. Организована регулярная чистка дорог и вывоз мусора. Пляж рядом: в шаговой доступности пруд с пляжем. Прекрасное место для купания и отдыха на природе! Цена сформирована с учетом необходимости приведения участка в порядок и ремонта веранды. Документы готовы к сделке. Один взрослый собственник.