Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Горка СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 52 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 129 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 14 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈783 тыс. / целевая ≈705 тыс. / пессимист. ≈626 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −182 %, ROI −64 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Егорьевск I ≈14,8 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈2 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1801
Рейтинг 16/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 528 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 129 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 121 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Полбинское ТСН | 6,3 сот. | 180 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аккорд СНТ | 7 сот. | 395 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авиатор-4 СНТ | 39,3 сот. | 1 500 000 | 38 168 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 220 000 | 15 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Авиатор-4 СНТ | 7,2 сот. | 170 000 | 23 611 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чигарово д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Двойни д. | 14 сот. | 180 000 | 12 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чигарово д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Двойни д. | 6 сот. | 154 000 | 25 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 800 / 20 000 / 32 000 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 783 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 744 000 ₽ |
| продажа: целевая | 705 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 136 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −182 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Чернолесье СНТ | 40 м² | 7,4 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Михали д. | 36 м² | 6 сот. | 560 000 | 15 556 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Щеголево-1 СНТ | 51 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Электрон СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Полбино д. | 50 м² | 7 сот. | 690 000 | 13 800 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134370770 Продаётся дача в Снт "Полбинское". Расположение: Снт "Полбинское". Площадь участка: 6 соток. Характеристики участка: сухой, ровный, правильной формы. Дом: двухэтажный, кирпичный. Коммуникации: собственная скважина (вода), электричество заведено. Окружение: дружелюбные соседи. Преимущества: удобное расположение, отличная возможность для отдыха и садоводства. Один взрослый собственник, без Долгов и обременений. Идеальный вариант для тех, кто ценит комфорт, природу и спокойствие!