Носовихинское ш., 33 км от МКАД
Горелый Лес СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 150 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 87/100 · уверенность 61 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,23 млн → дом ≈1,27 млн ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 61 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,32 млн / целевая ≈11,08 млн / пессимист. ≈9,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,73 млн ₽, маржа 48 %, ROI 92 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесная ≈2,8 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18008
Рейтинг 87/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 18.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 14 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 483 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 228 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 272 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 850 000 | 264 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 429 / 83 904 / 106 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 316 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 700 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 084 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 853 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 728 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 92 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Кудиново с. да: «санузла» + «под ключ» | 150 м² | 8 сот. | 10 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Родное Пешково КП да: «ванные» + «теплым полом» | 145 м² | 7,7 сот. | 12 900 000 | 88 966 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | да: «ванной» + «тёплый пол» | 140 м² | 8 сот. | 8 600 000 | 61 429 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 160 м² | 8,2 сот. | 10 990 000 | 68 688 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Лесной массив да: «ванная» + «мебель» | 150 м² | 8,6 сот. | 15 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Бездедово СНТ да: «санузел» + «отделка» | 150 м² | 7,9 сот. | 16 000 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Булгаково Лайф КП да: «ванная» + «ремонтом» | 145,9 м² | 7,5 сот. | 11 990 000 | 82 180 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Пешково д. да: «сан/узлом» + «отделка» | 146 м² | 8 сот. | 12 250 000 | 83 904 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Старокупавинский квартал КП да: «санузла» + «тёплые полы» | 155 м² | 8 сот. | 14 600 000 | 94 194 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом, на участке 8 КВ м. Участок заросший. Дом нуждается в ремонте. Торг на месте.