Носовихинское ш., 38 км от МКАД
Алешинские Сады СНТ, Богородский гор. округ
Дом 89 м², участок 5,8 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 27.08.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 66 %
Земля ≈251 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 1,45 млн → дом ≈1,05 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 58 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,55 млн / целевая ≈5,9 млн / пессимист. ≈5,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,54 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — нет; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Есино ≈2,2 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18004
Рейтинг 80/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 83 % | 35.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 543 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 453 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 046 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 753 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Алешинские Сады СНТ | 6,3 сот. | 1 700 000 | 269 841 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Есинские Просторы дп | 6,4 сот. | 1 602 500 | 250 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Есинские Просторы дп | 8,4 сот. | 2 140 000 | 254 762 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Есинские Просторы дп | 7,5 сот. | 1 882 500 | 251 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешинские Сады СНТ | 6,2 сот. | 1 700 000 | 274 194 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Первомаец СТ | 9,5 сот. | 2 450 000 | 257 895 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Транспортник СНТ | 9,5 сот. | 2 150 000 | 226 316 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Есино д. | 14 сот. | 5 500 000 | 392 857 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гипрокаучук СТ | 20 сот. | 6 500 000 | 325 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Есино д. | 3 сот. | 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 778 / 77 381 / 82 759 |
| цена объекта | 2 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 124 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 553 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 225 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 898 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 242 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 537 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | имени Воровского пос. да: «душевая» + «отделка» | 87 м² | 6,1 сот. | 7 200 000 | 82 759 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Березка СНТ да: «санузла» + «ремонтные» | 90 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 57 778 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | ЦНИИ ТМАШ СНТ да: «с/у» + «мебель» | 84 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 77 381 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 2 999 000 | история площадки |
| 01.09.2026 | 2 750 000 (−249 000) | история площадки |
| 08.09.2026 | 2 499 000 (−251 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 499 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый советский формат садоводов-огородников, земля 6 соток, электричество 2-х фазное, на столбе 3 фазы с возможностью оформления потребляемой нагрузки до 15 кВт. Добротный, уютный и теплый 2-х этажным домом на монолитном фундаменте с дренажной отмосткой и с хозпостройками в задней части участка. Дом имеет два независимых входа с крыльцом с фасадной стороны, террасу, кухню, зал и спальную комнату на первом этаже, балкон и спальную комнату на втором. Дом деревянный с утеплением первого этажа и второго, также утепленного. Курортная территория для отдыха рядом огромные озера, серфинг, рыбалка, сбор грибов и ягод. До ж/д станция 10 минут на машине, п. Воровского в 15 минутах езды. На территории все необходимые магазины, въезд через пост охраны. В придачу с дачей, отдается оборудование для обустройства бани печи, трубы и т.п. + еще много всякой всячины. Туалет уличный, водопровод центральный летний. Возможность установки септика и устройство скважины с добычей пригодной для потребления воды в пищу до 7 метров. Дачей несколько лет не пользовались, продается со всей мебелью и имуществом. Дополнительные вопросы по телефону, показы по предварительной договоренности.