Новорязанское ш., 43 км от МКАД
Солнечный Рай ТСН, Раменский гор. округ
Дом 84,9 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 15.05.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 58 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 498 тыс. → дом ≈1,45 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 54 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,94 млн / целевая ≈4,45 млн / пессимист. ≈3,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈598 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Лесные Дары ≈19,9 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18
Рейтинг 48/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 15.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 029 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 498 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 452 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 102 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный Рай ТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Рай ТСН | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленая миля ДНП | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленая миля ДНП | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино с. | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ильинский пгт | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Изумрудная Поляна ДНП | 11,5 сот. | 2 200 000 | 191 304 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новорязанское шоссе 37-й км | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Изумрудная Поляна ДНП | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленая миля ДНП | 7,4 сот. | 500 000 | 67 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 698 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 348 / 55 556 / 84 263 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 942 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 695 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 448 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 954 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 598 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Заворовский Дачник СНТ да: «ванных» + «мебель» | 90 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Заворовский Дачник СНТ да: «ванные» + «заезжай и живи» | 92 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 54 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Великие озера КП да: «санузел» + «отделка» | 80,7 м² | 6,3 сот. | 6 799 990 | 84 263 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 2 990 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 550 000 (−440 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 400 000 (−150 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 950 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 09.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| агентство | 2 990 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 10:21 | снято | 1 950 000 → — |
Описание
Свернутьна квадратном участке 6 соток расположен жилой дом, с возможностью прописаться в нем. Дом крепкий, из бруса с пристроенной большой верандой, стоит на сваях, стоит надежно, хорошо проветривается, поэтому никаких признаков старения дерева. Электричество проплачено, возможно провести газ, участок огорожен. Коллектив садового товарищества "Солнечный рай" дружный и отзывчивый, ответят на любые вопросы, помогут с решением проблем. Река Северка, лес в шаговой доступности. Дом, зарегистрированный как Жилой, и участок в собственности. Соседи с двух сторон. Из центра Москвы, на машине, 1 час 8 минут, от ж/д станции Бронницы 30 минут на автобусе. Показ по договоренности, Торг Возможен.