Носовихинское ш., 42 км от МКАД · земля с домом
Рахманово с., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 12 м², участок 10,1 сот.
Дом по описанию: «Есть небольшой домик площадью 12 кв. М, подойдёт для проживания в сезон или как хозяйственное помещение.»
Цена 1,69 млн ₽, снижали с 1,89 млн; первая цена 1,89 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Земля ≈147 тыс. ₽/сот. × 10,1 сот. = 1,48 млн → дом ≈206 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–650 тыс. ₽/м², медиана 146 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −362 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Казанское ≈2,8 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17998
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 174 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 71 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 56 % | 4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 748 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 484 000 ₽ (10,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 206 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рахманово с. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рахманово с. | 6,2 сот. | 1 600 000 | 258 065 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рахманово с. | 4,7 сот. | 683 550 | 145 436 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рахманово с. | 7,3 сот. | 1 100 000 | 150 685 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рахманово с. | 11,4 сот. | 1 335 460 | 117 146 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рахманово с. | 15 сот. | 1 990 000 | 132 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рахманово с. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рахманово с. | 11,1 сот. | 3 000 000 | 270 270 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фомино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фомино д. | 10 сот. | 3 590 000 | 359 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 145 834 / 650 000 |
| цена объекта | 1 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 436 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 643 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 561 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 479 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 314 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -362 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 12 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Субботино д. | 12 м² | 10,2 сот. | 3 700 000 | 308 333 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Дружный СНТ | 12 м² | 6 сот. | 480 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Искра-911 СНТ | 12 м² | 6 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 13,9 м² | 7,6 сот. | 4 000 000 | 287 770 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Фрязево пос. | 12 м² | 6 сот. | 980 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 10 м² | 8,5 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | 14 м² | 10,1 сот. | 3 950 000 | 282 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Дубки СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 999 999 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дубки СНТ | 10 м² | 8 сот. | 850 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 1 890 000 | история площадки |
| 25.08.2026 | 1 790 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.09.2026 | 1 690 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 690 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 1011 кв. М под личного подсобного хозяйства(Ври 1.16), земли сельхозназначения. По адресу МО, г. О. Павловский Посад, с. Рахманово, поле 20 (севернее 320 м). На участке уже растут плодовые деревья (вишня, груша, слива, яблоня, черешня) примерно 15 штук. Плюс 12 хвойных (ёлка, туя). Есть небольшой домик площадью 12 кв. М, подойдёт для проживания в сезон или как хозяйственное помещение. Зона для шашлыков. Есть электричество. Вода из колодца: Биотуалет. Все документы в порядке, категория и Ври подтверждены в Егрн. Звоните/пишите договоримся о просмотре.