Носовихинское ш., 24 км от МКАД
Ветеран СНТ, Богородский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 300 тыс. ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 87/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈84 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–210 тыс. ₽/м², медиана 116 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈255 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,09 млн ₽, маржа 73 %, ROI 276 %.
⚠ ROI 276 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Лесная ≈2,4 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17997
Рейтинг 87/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 502 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ветеран ЦАО СНТ | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясень СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясень СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясень СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семья СНТ | 12 сот. | 890 000 | 74 167 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка-2 СНТ | 33 сот. | 7 590 000 | 230 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чайка СНТ | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Синтез СНТ | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 116 050 / 210 000 |
| цена объекта | 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 255 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 552 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 374 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 197 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 842 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 087 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 276 % |
| пояснение расчета | ROI 276 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 276 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ясень СНТ | 30 м² | 6 сот. | 300 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Бабкина Дача-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 210 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Бабкина Дача СНТ | 32 м² | 3,7 сот. | 3 600 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Дружба СНТ | 25 м² | 3 сот. | 2 990 000 | 119 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Балобаново с. | 35 м² | 5,5 сот. | 5 200 000 | 148 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Бисерово с. | 34,8 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 140 805 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Грибовское СНТ | 33,3 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 60 060 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Савинки д. | 33 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лесные поляны СНТ | 39 м² | 7,3 сот. | 5 500 000 | 141 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Савинки СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 3 450 000 | 95 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.09.2026 | 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.09.2026 | 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с баней на уч. 6 сот., Снт Ясень 566, ж/д ст. Храпуново и Лесная. На участке есть яблони, вишни, сливы, груши, смородина, малина, клубника. Егрн 50:16:0604123:577.