Носовихинское ш., 44 км от МКАД
Павловский Посад г., Павлово-Посадский гор. округ
Коттедж 54 м², участок 7,5 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 25.01.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈263 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 46 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈880 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам выделенную часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; септик; газ — есть.
До ст. Вохна ≈1,9 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17990
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 201 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 38 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 32 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 263 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 10 сот. | 6 400 000 | 640 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6,1 сот. | 2 300 000 | 377 049 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 3,8 сот. | 3 500 000 | 921 053 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 4,5 сот. | 1 500 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 3 750 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Деулинская Слобода СНТ | 9,5 сот. | 3 500 000 | 368 421 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Деулинская Слобода СНТ | 19,2 сот. | 560 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Деулинская Слобода СНТ | 6,6 сот. | 1 584 000 | 240 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Деулинская Слобода СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 041 / 60 533 / 118 911 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам выделенную часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам выделенную часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | 54,3 м² | 8,6 сот. | 2 500 000 | 46 041 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 41,3 м² | 4,3 сот. | 2 500 000 | 60 533 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | 69,8 м² | 6 сот. | 8 300 000 | 118 911 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.01.2025 | 3 600 000 | история площадки |
| 07.09.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537939. Продам выделенную часть жилого дома в центральной части города. В продаваемом доме имеются следующие коммуникации: свет, газ, водопровод, септик. Удобное расположение: шаговая доступность до двух школ, двух детских садов, храма, центра города, многих магазинов, автобусной остановки, детской площадки. В доме 2 комнаты, кухня, раздельный санузел. Дом построен из бревна. Фундамент ленточный. Один взрослый собственник, не кто не зарегистрирован, долгов нет. Весь пакет документов готов для сделки. Оперативный показ в любое удобное для Вас время. Реальному покупателю возможен торг.