Новорязанское ш., 70 км от МКАД
Химик-3А СТСН, Воскресенск гор. округ
Дача 60 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 17.09.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 750 тыс. → дом ≈800 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,44 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль −144 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Хорлово ≈4,6 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1799
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 76 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Елкино д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 44 166 / 86 207 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 717 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 581 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 445 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 174 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -143 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Химик-3А СТСН | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Химик-3А СТСН | 52,4 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 56 298 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ёлочка СНТ | 60 м² | 6,6 сот. | 1 400 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Перхурово СНТ | 65 м² | 5,1 сот. | 4 100 000 | 63 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Осташово СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Химик-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Химик-3 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Заря СНТ | 58 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 86 207 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Отдых СНТ | 65 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 56 923 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Химик-2 СТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2025 | 1 750 000 | история площадки |
| 27.11.2025 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.01.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в экологичном районе! Участок 9 соток, много хвойных насаждений, оформлен. Удобное расположение (тупиковая улица) в окружении леса и близко к озёрам, при этом в шаговой доступности магазин и близко автобусная остановка. До Снт асфальтная дорога, по снт асфальтная крошка. На участке: - Дом из бревна, крепкий, с наружной отделкой, окна деревянные, установлены металлические ставни. 2 этажа: - 4 комнаты и терраса комфорт для отдыха и проживания. - Печь в доме надёжное отопление в межсезонье. - Баня для здоровья и отдыха. - Хозблок место для инструментов и хранения. - Санузел и душ удобства на месте. - Каркас теплицы для выращивания овощей и цветов. - Ворота распашные металлические. - На участке много хвойных насаждений. - соседи дружелюбные спокойные люди. Коммуникации и инфраструктура. - Вода сезонная. - Снт охраняется круглый год; ворота закрыты, открываются по звонку безопасность и спокойствие. Показываем объект в удобное для вас время. Код пользователя: 182402. Номер в базе: 9856753.