Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Субботинские Дачи КП, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 27.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 261 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 7 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,89 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −103 %, ROI −51 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Казанское ≈3,3 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17988
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 60 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 463 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 261 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 289 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Оптимист-2 СНТ | 7 сот. | 1 660 000 | 237 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Субботинский СНТ | 21,5 сот. | 2 150 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Импульс-2 СНТ | 10,9 сот. | 450 000 | 41 284 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Импульс-2 СНТ | 12,1 сот. | 395 000 | 32 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Импульс-2 СНТ | 13 сот. | 400 000 | 30 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Любашино пос. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Любашино пос. | 22 сот. | 1 550 000 | 70 455 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Любашино пос. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подмосковные вечера ДНП | 11,6 сот. | 1 190 000 | 102 586 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подмосковные вечера ДНП | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 000 / 36 538 / 56 818 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 885 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 791 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 696 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 508 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 559 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −103 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Керамист СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дубки СНТ | 50 м² | 8 сот. | 350 000 | 7 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Солнечный КП | 47,7 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 52 411 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Труд СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 46 512 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 52 м² | 5,8 сот. | 1 999 999 | 38 462 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Здоровье СНТ | 44 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 56 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 50 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Иванисово с. | 50 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 98 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Энергия-86 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 36 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Зорька СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 550 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача от собственника! В Московской обл., Снт " Субботинский" до г Павловский Посад 2 км. На участке 6 соток дом постройки 2000 года 50 кв. М. Из бревна ( кругляк 28-30 см), фундамент ленточный, баня бревно( кругляк 23-25 см), хоз. Постройка, туалет( на улице), колодец. Коммуникации- электричество, вода. Участок обработан, имеются плодовые деревья и кустарники, цветы. При желании дом можно обустроить под круглогодичное проживание, в товариществе многие семьи живут постоянно, зимой дорогу чистят. Без торга! Рассматриваем обмен на квартиру( с доплатой по согласованию) в Павловском Посаде, район Филимоново.