Носовихинское ш., 23 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дача 48 м², участок 7 сот.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 23.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 656 тыс. → дом ≈1,54 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,98 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — баллоны.
До ст. Поселок Воровского ≈2,4 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17987
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 544 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Светлячок СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Титан СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Светлячок СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Титан СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Титан СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Светлячок-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Титан СНТ | 8 сот. | 417 000 | 52 125 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Локомотив-3 СНТ | 6,8 сот. | 990 000 | 145 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 490 / 40 000 / 53 644 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 984 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 885 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 786 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 587 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 143 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мечта СНТ | 46,9 м² | 7,3 сот. | 1 699 999 | 36 247 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 49 м² | 6,2 сот. | 1 200 000 | 24 490 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елизаветино пос. | 48,4 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 34 091 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Механизатор СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Механизатор СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Светлячок СНТ | 50 м² | 5,7 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Чайка СНТ | 47 м² | 7 сот. | 6 000 000 | 127 660 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | имени Воровского пос. | 49,4 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 53 644 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Локомотив-3 СНТ | 45 м² | 6,3 сот. | 1 950 000 | 43 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Имаш СНТ | 50 м² | 5,4 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача, Горьковское направление платформа 43 км. От станции 30 мин пешком, можно на такси (250 руб). Дорога от электрички асфальт. Рядом с Снт магазины в шаговой доступности, вблизи участка два озера. Централизованный водопровод. Газ балоны. На территории участка, плодовые деревья, кустарники, цветы. Парник с хорошей плодородной землёй, которая каждый год приносит богатый урожай. Имеятся беседка для отдыха. Есть дополнительная территория сзади участка огороженная забором ( сетка). Дача пригодна для проживания в летнее время. Торг уместен!