Носовихинское ш., 23 км от МКАД
Локомотив-3 СНТ, Богородский гор. округ
Дача 50 м², участок 6,1 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 01.11.2025.
Рейтинг 53/100 · уверенность 55 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 584 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 59 тыс.–222 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,97 млн / целевая ≈4,48 млн / пессимист. ≈3,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈783 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Поселок Воровского ≈2,4 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17983
Рейтинг 53/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 151 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 20.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 584 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 116 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Титан СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Локомотив-3 СНТ | 6,8 сот. | 990 000 | 145 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Титан СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Светлячок СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Титан СНТ | 8 сот. | 417 000 | 52 125 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесник СНТ | 6 сот. | 648 000 | 108 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Светлячок СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 889 / 102 041 / 222 222 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 973 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 724 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 476 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 978 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 783 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | ТЭЦ-12 СНТ да: «душевая кабина» + «ремонтом» | 45 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 58 889 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Аксеново д. да: «ванных» + «ремонт» | 45 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 222 222 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дружба-3 СНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 49 м² | 6,7 сот. | 5 000 000 | 102 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.11.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 27.04.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу (Снт Локомотив 3) по Горьковскому направлению (Носовихинское шоссе) 29 км. От Мкад, ближайшая ЖД станция 43Км. Горьковского направления. Подъезд к участку круглогодичный, на территории Снт установлены автоматические ворота, рядом сторожка, водоснабжение проведено к участкам (общая водонапорная башня) проведено электричество ко всем постройкам на участке. Участок огорожен, на нём находится парковка, дом 50 Кв. М. (каркас: брус, доска), хоз постройки, большой стеклянный парник. Недалеко от участка большой пруд. Продаю сам, в помощи не нуждаюсь. Оформление сделки через аккредитив Сбербанка.