Носовихинское ш., 33 км от МКАД
Механизатор СНТ, Богородский гор. округ
Дом 21 м², участок 7 сот., щитовой, 1975 год.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 15.05.2026.
Рейтинг 86/100 · уверенность 56 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 589 тыс. → дом ≈1,16 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 75 тыс.–225 тыс. ₽/м², медиана 140 тыс.
Ремонт ≈220 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,12 млн ₽, маржа 40 %, ROI 66 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; в описании: баня, колодец.
До ст. Поселок Воровского ≈2,7 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17981
Рейтинг 86/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 20.5 |
| торг | 5 | 68 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 589 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 161 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 286 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Локомотив-3 СНТ | 6,8 сот. | 990 000 | 145 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Синтез СНТ | 6,6 сот. | 2 800 000 | 424 242 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Титан СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Светлячок СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Титан СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Титан СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Синтез СНТ | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Титан СНТ | 8 сот. | 417 000 | 52 125 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 140 385 / 225 000 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 534 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 357 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 181 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 827 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 119 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 66 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Елочка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Алешинские Сады СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Тихие Зори СНТ | 26 м² | 6,3 сот. | 3 650 000 | 140 385 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 18.06.2026 | 1 750 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Забронировано. На участке летний дом (4:4), две изолированные небольшие комнаты, мансарда, веранда. Баня брус (4:4) с комнатой мансардной. Дом и баня не оформлены. На участке беседка (3:4), хоз.постройки, кухня (3:4), туалет. Центральный летний водопровод. Колодец технический для полива. Ухоженный участок с цветами, плодовыми кустами, деревьями.